首先,美国金融风暴对中国的出口贸易带来重创,造成国内消费需求严重不足。从去年下半年开始,中国的出口贸易公司业务量就开始大幅下滑,而到了今年,沿海一带如东莞、义乌等城市三分之一的企业已经严重亏损或者倒闭,其余的企业也举步维艰。对于中国这个主要依赖出口贸易拉动GDP增长的国家而言,经济速度放缓已经成为必然。伴随着失业率的提高、员工薪水的减少、生活水平的下降,中国居民的消费能力无疑会出现大幅降低,而且由于经济危机的持续性和不确定性,大多数居民都会采取“现金为王”的策略,对房地产这类高端的昂贵消费品而言,影响较严重。
其次,美国金融风暴将使国际投资公司实力受损,从而减少对国内房地产的投资,甚至会竞相抛售国内房产而引发一线城市房地产危机。最近,内地楼市接连传出摩根士丹利、花旗银行、雷曼兄弟等国际投资机构计划出售在华物业的消息。在这些早期进入中国楼市的外资基金欲寻机抛售在华资产时,海外投资者也正放缓进入中国楼市的投资步伐。种种迹象表明,国内楼市在长达一年的低迷期之后,已经让不少境外投资者丧失信心,而且又恰逢美国金融风暴,所以今后一段时间外资抛售房产也就不难理解了。从国内城市情况来看,北京、上海、广州、深圳等城市由于境外投资较多,要遭受的风险正逐步加大。
再次,全球股市的暴跌对于已经看到复苏迹象的中国股市无疑是当头一棒,进而导致投资需求不足。由于美国股市连续七天下跌,欧洲股市和亚太股市的全线低迷,中国股市根本不可能做到独善其身。即便中央政府出台的三率齐降的重大利好也未能扭转股市低迷的格局,可以预见股市在很长的一段时间都不可能恢复元气。从去年楼市出现暴涨的情况来看,很大程度上依赖在股市中赚了钱的股民投资房产,而如今股民的资产大部分缩水过半,投资房产几乎成了水中花、镜中月。
最后,金融风暴最大的影响还在于它严重打压了自用、投资者的信心。由于美国楼市已经下跌20%而引发次贷危机,欧洲楼市一蹶不振,国内购买房产也掉进一买就跌的陷阱,对于广大购房者购买信心而言是一个非常大的打击。温家宝总理反复强调,当下信心比黄金更重要。恢复消费者的信心是一个漫长的过程,尤其是对于房屋这样的高昂消费品而言,还需要很长的路要走。
从以上分析可以看出,美国金融风暴对原本风雨飘摇的楼市无疑是雪上加霜。鉴于全球经济危机对于中国而言存在一定的滞后性,所以真正的危害性要到明年上半年才会逐步显现出来。当然,本人认为,金融风暴对于国内楼市并不一定都是坏事,相反,也存在着一定的积极因素,主要有以下几点:
首先,美国金融风暴会对中国经济的发展起到重大制约,这将促使中央政府把目标放在国内,采取一系列扩大内需,刺激经济的政策,从而带动房地产行业的复苏和发展。
1、有望降低企业和个人所得税,使企业成本相应降低,个人收入得到相应提高,从而拉动消费。
2、有望通过各种政策切实提高农民收入,继续加快城市化率,让更多的农民到城市来购房消费。
3、有望大力推进普通百姓最关心的医疗、教育、养老保险等民生问题的体制改革,解决老百姓的后顾之忧,让他们能够真正放心消费。
4、大力扶持中小企业,通过融资和发放贷款等手段帮助中小企业脱离困境,带动国民经济的全面增长。
其次,美国金融风暴促使中央政府采取了“三率齐降”的紧急措施,从而进入一轮降息周期,让开发商赢得喘息之机。虽然“三率齐降”并非针对房地产行业,但美国金融风暴确实起到了催化剂的作用,随着国际金融市场的动荡不安,中央政府降息加快经济发展的意图非常明显,也将带动房地产行业逐渐走出低迷。
第三,中央政府可能会在适当的时候出台鼓励消费者购房的调控政策,比如放宽房贷新政的执行标准、降低房屋契税等措施,来保证房地产健康稳定的发展,避免出现大起大落。房地产作为国民经济的支柱产业,对于内需和消费的拉动起到举足轻重的作用,一味让房价下跌也会对国民经济的健康起到阻碍,而且会出现类似美国的金融危机。因此,可以肯定今后中央政府出台相关政策应该是顺理成章的事情,只是政策出台的时机、力度和节奏仍需根据实际情况而定。
所以说,美国金融风暴其实已经在改变着中央政府对于房地产宏观调控的目标,从这一点来看,起到了较积极的作用。当然,以上一系列拉动内需的相关政策的出台,显然还不能起到立杆见影的效果。对于开发商而言,寒冬仅仅是个开始,如何在现有的条件下积极展开自救,杀出重围才是最重要的。